王园园 夏鸣晓
【摘要】在城市化进程不断推进过程中，房地产业获得了迅速发展。房地产进行市场交易过程中，住房产权与土地所有权属于共同关注的问题。房产测量主要运用测绘技术，针对土地情况和房屋情况进行调查，调查获得的数据是进行税收征管、登记管理、开发利用、规划建设的依据，存在法律效力。进行房产管理过程中，房产测量为重要环节，可以使市场当中各方具有的合法权益获得比较有效地维护，规范房地产业的发展与运行。
【关键词】房产测量;房产管理;住房产权
On the role of real estate measurement in real estate management
【Abstract】 in the process of urbanization， the real estate industry has developed rapidly. In the process of real estate market transactions， housing property rights and land ownership belong to issues of common concern. The real estate survey mainly uses surveying and mapping technology to investigate the land situation and housing situation. The data obtained from the survey is the basis for tax collection and management， registration management， development and utilization， planning and construction， and has legal effect. In the process of real estate management， real estate measurement is an important link， which can effectively safeguard the legitimate rights and interests of all parties in the market and standardize the development and operation of the real estate industry.
【Key words】real estate measurement; Property management; Housing property rights
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.13.011
引言：
房產测量工作在开展时，主要通过房产测绘系统，结合国家标准，针对房产平面层次化设计图展开测绘，核算房产具体公摊面积，房产测量运用于房产管理中涉及房产图测绘、房产调查、平面控制测量、变更测算等方面，关系着房产管理是否能够顺利进行[1]。
1、房产测量内容
对于房产测量来讲，属于房产管理部门通过相关技术与测绘仪器，针对房产权属、位置、占地范围、面积数量等展开的测量、调查以及测绘，目的主要体现在界定面积、明确产权、了解位置分布、明确使用权等[2]。首先，基础测量。测绘工作人员通过测绘仪器，结合平面控制点，针对房屋和房屋附属设施展开平面控制测量。其次，外业项目测量。在实施时，测绘工作人员会通过房产总平面图与房屋竣工图的指导，针对现场展开实地测。再次，内业绘图。主要是测绘工作人员结合国家标准，将外业测量获得的房屋测量数据作为依据，通过计算机将房产平面图绘制出来[3]。最后，面积测算。进行测算工作过程中，测量部门基于相关规则指导，结合外业获得的测量数据计算房屋面积。除此之外，质量验收。质量检查部门根据技术规范，针对最终测绘成果展开检查验收，这属于房产测量在开展时的最后环节，在验收合格以后，由房屋产权登记相关部门登记产权。
2、房产测量任务
2.1测制分幅图
就分幅图来讲，属于分丘图和分户图的前提，可以将土地现状与变化情况反映出来，是房屋用地位置、房屋权属的基本图[4]。城镇规划与土地使用部门往往会将分幅图视为房屋和土地进行规划与使用时的依据，测制分幅图需建立在测量前提下，重新制作地形图包含起其中的整体房产图内容，现成地形图如果能够利用，则仅需在当前地形图基础上将所需房产内容加测便可。
2.2测制三产方面管理图卡
就三产对应管理图卡来讲，主要包括房产分层、房屋图卡、分户平面图等，是户籍管理、房产管理的信息依据，运用于房产管理中作用明显，能够明确产业、产权、产籍归属信息，使房产管理在实施时更为便利[5]。通过三产方面的管理图卡能够使房产纠纷问题获得比较有效地解决，防止他人违规干涉产权所有人，使产权人在房屋方面的合法权益获得比较充分的保证。并且三产方面的管理图卡属于房产部门评算房地产租金与展开业务管理的主要依据。
2.3补测和修测房产图
土地信息、房籍信息、房产信息并不是一直处于一成不变状态，在城市化逐渐推进和城镇建设不断获得完善过程中，旧城区相关拆迁、改造以及扩建项目不断增加[6]。这些情况的出现使土地原本房产信息、使用信息、房籍信息均发生了变化，造成房地产具体情况和原本测量信息、图纸存在不符问题。在此情况下，便需要针对分幅图进行修测与补测，进而使图卡、房产图和实际情况之间达成一致，房产管理实际需求获得充分满足，更好适应房地产行业以及城镇建设的发展。
3、房产管理中房产测量的重要作用
当前房地产市场交易发展十分活跃，交易数量呈现出突飞猛进的发展态势，房产交易对于个人、企业来讲属于一项大型投资，一旦出现差池，便会使利益受损。就当前社会发展现状来讲，房产交易当中涉及到的面积测算、房屋产权、税费征收等纠纷明显增多[7]。在城镇化不断推进过程中，城镇的快速建设以及城镇规划使原本便关系多个方面内容的房产问题变得越发复杂，解决难度越来越大，其中产权归属、城建规划、房籍变更、土地使用等多种问题更是使房产管理在开展时的复杂程度与难度有所增加。但是在展开房产管理工作时，管理人员由于缺少准确依据，往往没有办法将问题及时解决，或者是解决时找不到切入点，造成双方矛盾明显加剧，影响房地产行业的发展。因此专业测量技术的运用在户籍信息、房屋面积、确认房屋归属等方面的价值性明显。房屋管理是房产管理工作人员一直比较关系的问题，也是热点问题[8]。结合的当前房地产整体发展趋势，房产管理中应重视房产测量的实施，制定科学合理的测量规范、测量标准，推动测量管理体系以及质量管理体系的不断完善，将房产管理中房产测量的作用充分发挥出来，其中房产测量的作用主要体现在这几方面：
3.1管理方面发挥的作用
为保证住宅规划建设以及房产管理可以步入规范性发展轨道，房产管理与城镇规划建设相关部门应利用房产测量加强对房产权属、房产位置、房产现状等信息的了解。在此基础上，才能使房屋和土地获得更好调配与使用，合理展开规划建设，保证旧城区住宅改造与新城区建设规划在有步骤、有计划状态下进行。房地产行业当前呈现出欣欣向荣发展景象，新建建筑逐渐增加，房屋交易也变得更为频繁[9]。因此交易中产生的纠纷也明显增多，这对于房产管理相关部门来讲压力较大，通过房产测量可以使房产管理部门展开管理工作时获得法律依据，推动行业向着法制化方向发展，市场交易也更具规范化，进而使房地产销售变得更为活跃[10]。同时房产测量获得的成果可以为房产管理理论方面的研究工作提供基础性资料。最后，房产测量也为城市开展GIS建设提供有效支撑点，对于地理信息系统方面的建设来讲，是测量工作人员通过实地测绘图形数据与图纸资料进行编制形成，这在一定程度上表明，房产测量属于地理信息化得以实现的重要基础，可以使土地资源以及房地产实现信息化管理获得技术保证。除此之外，城镇进行规划建设时，需要获得房产测量的有效支持，基于房产测量获得的建筑信息，规划部门能够对区域中房屋建筑的实际分布情况与用地情况形成充分认识与了解，保证城镇进行规划建设时的合理性与科学性，减少房屋拆迁、建设用地方面形成一定不必要纠纷。
3.2经济方面发挥的作用
房产测量工作的有效实施，可以使财政部门、税收部门明确税费标准和土地分类具体等级过程中提供参考依据，保证各项税费在征收时的及时性。同时房产测量所提供的图纸资料以及房产信息，可以使房产管理工作部门了解房屋利用情况，掌握城镇化土地发生的变化，进而房产管理部能够将此作为依据构建产权户籍、产业管理对应的图形档案，针对各种类型房屋具体的数量比重进行准确、科学的统计，推动房产经济方面的理论研究能够获得不断深化。
3.3法律方面发挥的作用
房产管理在开展时，房产测量获得的最终成果的具有的法律价值比较明显，其中房产图属于房产测量在实施时成果的表现形式，其属于房屋所有权证书进行核发时的刚图，运用于权属证书颁发、产权核定等相关权属认定当中，存在法律效力，我国当前实施的房产登记制度属于法律等级制度，属于主动积极且通过国家强制力作为保证的行政措施。房产测量可以使法律事务、产权登记在开展时获得必要性技术支持，如进行旧城改造与房屋拆迁时，房产图作为一种原始凭证，体现出的价值性十分明显，可以使房屋方面的权属纠纷在解决时获得充分的法律支持。
4、房产管理中房产测量技术和主要应用
4.1技术
房产测量在实施时，常用的技术主要包括GPS技术、PIT测量技术以及坐标解析测量等，PIT技术属于全新测量技术，需要计算机联网实现，可以使现有数据和接收设备当中的数据向GPS接收装置中共同传输，然后通过流动设备自身具有的数据处理系统，针对整体数据展开分析处理。对于PIT测量技术来讲，能够获取0.01米以内的测量数据，有利于提升测量工作在开展时测量的精准程度，这一技术当前常常运用在界定房屋属权中，利用数据分析和绘制后续地图，能提升房屋产权进行管理时的公正性以及客观性，将房产测量方面存在的数据纠纷尽量减少。对于GPS技术来讲，主要是指通过数据定位技术绘制房产图形，确定房产属性。使用GPS技术能够使图形属性进行双向连接，可以精准得出房屋面积实际分摊，使房产管理体现出层次化。房产管理中GPS技术的运用具有测量效率高、安全性强度、数据精准性高等特点。通过一次设站能够对直径为12米乘以103米的房产区域进行测量，测量工作中测量结果最终数据实现坐标同步能够使设站实际搬运次数有效降低，提升工作效率。对于坐标解析房产来讲，主要通过房屋面积、用地面积等多个方面，对于封闭地块面积、房屋建筑对应产权面积、使用面积、建筑面等展开全面核算。进行房屋管理时，常常会发生建筑面积问题影响产生的房屋纠纷情况，结算公用面积和计算房屋面积，能够使房屋管理在开展时更具规范性，并且使房产管理获得充分依据。
4.2应用
当前房产测量技术在不断发展过程中，可以通过现代测量技术构建数据模型，模型为三维动态形式，基于三维模型针对房产建筑具体空间模式进行分析，能够实现对建筑整体区域中的动态特征、空间特征的多元性分析，进而使房产管理工作获得丰富数据信息。当前房产测量在开展时，地理信息系统属于测量时的重要辅助工具，主要通过计算机模拟分析空间特征，将最终获得的数据信息向空间数据对应处理终端中传输，进而使后续数据进行应用管理时获得充分依据。对于房产测量来讲，实际工作量比较大，涉及到的数据较多，无论是分析数据计算结果还是数据处理工作都比较繁琐，这就需要运行地理信息系统基础上，和其它极端及技术进行结合构建房产测量系统。通过构建房产测量系统，可以使房产测量准确率以及效率获得明显提升，系统能够使GOS技术和房产测量之间有机整合，通过GIS技術具有数据核算能力，保证测量图属性，提高测量图进行绘制时的整体效率。并且利用GIS技术能够对地理位置、房屋面积结构等数据运用动态模型进行绘制，基于数据符号针对数据模型呈现出的动态特征展开定量分析，进而促进房产测量过程中整体效率的提升。
5、房产管理中房产测量的有效实施对策
首先，从房产测量程序来讲，需结合我国当前房产测量开展情况实施，加强对房产测量分摊计算的关注，通过测量考察，进一步明确测量具有的法律效力，进而结合法律文件内容制定完善合理的测量程序，进而使房产测量整体效果获得比较充分的保证，同时基于当前房产测量文件中规定的内容制定房产测量具体准则。在此过程中，需根据测量区域进行划分，完善房产测量相关规范，进而使测量作业在实施时合理性，提高房产测量工作整体经济效益。其次，为了使房产测量工作得以顺利进行，相关工作人员可以根据房产测量基本特点，建立检测更新机制，进一步审核房屋测量最终结果，可以和原本测量工作对应考核评价之间进行结合，针对房产测量相关机制进行调整与完善，促进房产测量整体质量的提升。
结语：
总之，房产管理在开展过程中，房屋测量为前期准备工作，在准备工作做好基础上，才能保证房产管理顺利进行，基于房产管理实现房屋权利的有效保护。房屋测量工作关系到社会经济与民生。因此相关部门在工作中应给予房产测量充分重视，尽量将测量工作产生的误差减少，保证测量最终获得数据的精准性，做好和落实房屋测量工作，提升房屋管理效果，适应当前社会实际发展需要，推动房地产行业向着更好方向发展。
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