许楷沂
摘要：我国房地产行业作为国民经济的支柱型产业，涉及土地、房屋等产权和所有制问题，其运行状况和发展方向将影响我国国民经济的发展和安全。因此，我国对房地产法律制度的建设和发展十分重视。本文通过对我国现行房地产法律制度的分析，有针对性地提出完善建议。
关键词：房地产法 发展现状 问题 建议
一、房地产法律制度概述
（一）概念
从广义角度看，房地产法是指调整房地产社会关系的法律规范总称，即调整所有房地产社会关系的法律规范。而狭义的房地产法是指调整城市房地产关系的法律规范，不包括调整农村房地产关系和房地产社会保障关系的法律规范。①本文是从广义的角度来研究房地产法的。
（二）调整对象
房地产法的调整的对象是房地产领域的社会关系，具体包括平等主体间的财产关系，非平等主体之间的房地产管理关系，以及房地产社会保障关系三类。在实际运行中它们紧密结合在一起。一方面，房地产财产关系需要通过公权管理关系来确认、实现，其调整有利于房地产社会保障关系的和谐;另一方面，房地产管理关系以财产关系和房地产社会保障关系为存在的条件和目的。
（三）基本原则
1、土地公有原则
公有制是我国社会主义经济的基礎，占主导地位。我国宪法和法律规定我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征收集体土地，一经征收即转化为全面所有。我国内地和香港特别行政区已不存在土地私有制。
2、土地有偿使用原则
土地是一种特殊的商品，是一种不可再生的宝贵资源，其稀缺性和商品属性构成了土地有偿使用的经济土壤。我国土地所有权归国家与集体所有，而由不同
的使用者使用，形成所有权和使用权的分离，为实行国有土地有偿使用制度提供了理论依据。依法实行土地有偿使用制度，可以促使土地资源实现高效和合理配置。
3、合理利用土地与保护耕地原则
合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一， 在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地沙漠化的前提下开发利用土地，要坚决打击和遏制非法占用土地等违法行为。
4、综合开发原则
房地产开发经营应当注重经济效益、社会效益、环境效益的统一，实行科学规划、合理布局、综合开发、配套建设。
5、维护房地产权利人合法权益原则
维护房地产权利人的合法权益不受侵犯，是房地产立法、执法的出发点，是房地产法的根本任务。保护好房地产权利人的合法权益，也是维护房地产市场正常秩序，促进社会主义市场经济发展的重要条件。
6、宏观调控与市场调节相结合的原则
鉴于房地产在国民经济中的重要性，以及房地产交易的高利润和高风险性，房地产活动必须以国家的宏观政策为指导，同时充分发挥市场经济的调节作用。
二、我国房地产法律制度的发展现状
（一）立法现状
目前，我国房地产法律制度主要涉及宪法、法律、行政法规、地方性法规、行政规章以及行业规范文件等。《宪法》明确了土地的所有权和使用权，其他法律均不可违背。而其他法律制度如《土地管理法》《城乡规划法》《城市房地产管理法》等，其效力与地位略低于宪法，但可作为制定行政法规、地方性法规以及行政规章等文件的依据。《土地管理法实施条例》《城市房地产开发经营管理条例》等行政法规，是对上位法规定的补充。地方性法规如《天津市城市规划条例》《天津市住房公积金管理条例》等，仅在地方行政区域内有效。其他行政规章、行业规范文件，对于房地产行业发展也有约束和指导作用。
（二）存在问题
1、我国房地产法律制度尚不完善。
如上文所述，目前我国房地产法律制度较多，制定主体呈现分散性，各项法律法规未能构成完整的法律整体，欠缺层级较高的综合性法律。
此外，我国缺乏对房地产行业进行宏观调控的法律。目前，我国对房地产行业调控通常采用限购、限贷等政策手段，因政策制定主体不同，随意性较大，差异性突出，在实践过程中往往阻碍了房地产行业的健康发展。
2、我国房地产立法滞后于客观事实需要。
对于囤地、炒房、违章建设、虚假宣传、霸王条款、“烂尾楼”等房地产建设、销售等环节中存在的违法行为，管理部门往往采取出台部门规章和地方性法规来亡羊补牢，或者求助于其他法律，如《民法典》《广告法》《破产法》中的相关条款，对违法行为进行处罚。由于缺乏相应的专门法律作为依据，往往“头痛治头，脚痛治脚”，对违法行为的打击力度不够，未能有效抑制各类违法行为的发生。
三、我国房地产法律制度的完善建议
（一）健全我国房地产法律制度体系。
1、针对我国房地产法律多而杂的现状，政府部门应根据实际需求进行整合，剔除过时的、不合理的法律法规。同时，制定更高层次的综合性房地产法律，用以指导我国房地产行业的发展运行。
2、对于内容存在冲突和矛盾的各项法律法规进行修改，保证现行法律法规的科学性和统一性。
3、在住房保障、房地产税、租赁和销售等方面，我国房地产立法尚处于空白领域，要加快该领域的立法进程，尽快形成健全、完善的房地产法律体系。
（二）加强我国房地产法律制度的执行监督力度 。
法律制定的目的是执行，只有执行到位才能保障法律作用的充分发挥。①在我国房地产法律建设中，法律的监督、执行是两个最为重要的环节。法律监督既包含对违法行为的监督，又包括对执法过程的监督。相关法律的执行主要以公职人员为主，应加强其法律意识的培养，保证其执法行为合乎法律规定。只有不断完善法律的监督和执行机制，才能保证每一项法律条款都落实到位。
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