李毅
摘要：对于企业发展而言，资金管理起着至关重要的作用，特别是现金密集的房地产行业。房地产企业在面对政府监管和行业竞争时，要想取得生存空间，就必须通过提高企业内部的资金循环现状，以求得生存和发展空间。本文分析资金管理对于房地产企业发展的意义，结合企业资金使用情况，对房地产企业目前资金管理存在的问题提出了相关的建议，希望为房地产企业的经营发展能有所帮助。
关键词：房地产企业;资金管理;问题;对策
近年来，房地产行业过快发展暴露了很多问题，特别是国家不断针对房地产行业发布新的政策，受其影响，房地产企业融资难的问题日益明显，房地产行业面临的挑战更加艰巨。要想使房地产企业实现可持续发展，并不断做大做强。首先要解决的就是资金管理问题，如何解决资金在使用过程中出现的问题及困难是目前房地产企业需要解决的首要问题。
一、房地产企业资金管理的意义
资金在企业经营活动中的流动性，关系到企业的生存、发展，如何助力企业扩大规模、提升利润，实现企业战略目标，加强企业的资金管理，具有非常现实的意义。而房地产企业本身属于资金密集型企业，这表现在两个方面。一是拿地阶段需要大规模投人资金。目前很多城市土地价格高企，很多项目地块的成本已经占到总投的30%～49%。二是资金的回收期长。一般的房地产企业，从拿地到第一期销售回款需要近1年的时间，大的项目分期开发，收回资金3～5年不等。因此，如何有效使用资金，加强资金管理更是有其重要意义。只有通过科学的资金管理，有效地提高资金的使用，紧跟项目开发的节奏，避免出现资金沉淀的情况，节约资金成本，才能够为企业带来更到的利润。另外，在对企业内资金进行管理时，要利用资金计划等手段，促进企业内部各个部门之间的协作，加快工程开发速度，督促销售部门出售房产，落实资金的回款情况，强化企业的内部管理，在企业内部形成统一战线，更有力地促进企业的发展。
二、房地产企业资金管理中存在的问题
1.企业流动资金少，筹资渠道单一
资金支持对于房地产企业发展至关重要，在房地产行业中，一般企业要想筹集资金无非就是通过银行借款、收取客户定金、预付款、市场融资等相关渠道来获取资金。但就目前国家对房地产企业管控的力度，房地产企业想要通过资本市场来进行融资的难度十分艰巨。考虑国家对房地产行业宏观调控等因素，房地产行业上市要求变得更高。在前期的拿地阶段，未取得四证前不允许向客户收取定金预付款等，并且大部分地区取得预售证的要求是主体工程完成80% ，这样更加大了前期资金的投入。所以，一般房地产企业在上述情況下只能通过银行借款筹资，但目前企业通过银行贷款取得的资金也只能是短时间内进行使用，并且资金的使用情况也受到严格监控，只能用于项目开发，而还款的方式也是和销售收入相关联的，企业的销售收入是受到房管部门的监控的，对于取得的销售收入只能用于项目的开发和还款，这在很大程度上就限制了企业对企业项目土地的投资，对于资金的使用也只能是限制在封闭的循环中，从而限制了企业的发展。
2.企业对资金管理的意识薄弱
房地产企业生产经营活动中，资金合理运用不仅能够控制企业成本还可以提高企业生产效率。部分企业资金管理计划缺乏科学性，导致计划的设置没有实质作用，企业的管理者缺失对资金的管控，出现公司内部资金无法周转，资金链断裂风险。部分企业资金管理计划执行效率偏低的情况主要有以下几种：一是下属企业资金需求规划不合理，在计划中增加支付额度，但是在实际支付时支付的周期较长且支付的金额较少，，这就使得企业不仅要长时间持有资金还要增加融资的额度，从而导致资金成本增加;二是销售部门只重视销售合同的签署，对于销售回款计划的执行不到位，没有及时理解企业回款的情况，导致企业长时间收不到回款，从而增加了企业资金短缺的风险。
3.资金的回笼速度慢
房地产行业最大的特点就是企业资金的占用率高，投入的资金量大，且回款的周期长。在房地产企业中，房产的项目开发与其销售是两个方面，项目建设垫付的资金无法收回，导致企业整体运营的资金不足。房产作为一种特殊的商品，售价高昂，对于大部分工薪阶层的群众来说，不是都能普遍购买，影响了房产的销售速度，资金回笼的速度更为缓慢。目前，国家对房价做出了调控，分期付款成为主要购房方式，但这种方式对房地产企业来说有着多种弊端，购房者不能及时还款造成资金回笼受阻。贷款购买房产者逾期还款，银行就会从开发商保证金账户进行扣款，给企业带来资金上的风险。
三、完善房地产企业资金管理的对策
1.拓宽多种融资渠道
单一的渠道对房地产行业的发展有着更多的阻碍，所以需要不断丰富融资渠道。对于一些小型房地产企业来说，还可以拿在建工程进行抵押贷款，虽然贷款的时间较短，但也能暂时性地缓解短时间内的资金压力。
对于房地产企业优质项目来说，在同银行借款的同时还可以利用信托类资金引入企业投入，这类资金的优点是资金的用款灵活，缺点是融资成本要远远高于银行贷款;对于项目中含有政策性项目的，可以申请专项贷款;利用有关票据结算，延缓企业付款的时间，以此来达到短期融资的目的。另外，在签订合同时，将合同签订成按照工程进度来确定支付的比例。在进行房屋销售时，可以通过提高首付金额来达到提高前期资金回款的速度，要及时与银行进行沟通国家关于按揭买房的相关政策，以银行建立长期的合作关系。
2.形成健全的资金管理体系
当前，在我国规模较大的房地产企业中对于资金的管理已经是采用集中管理的模式，这种模式对于企业的管理和发展有着重大的意义。房地产企业在发展中只有是包括3个以上的工程项目的，都应该建立相应的资金管理体系，通过公司整体的资金管理，来规范企业资金的使用情况，优化资源，提高对资金的管控力度。在这个过程中，首先要通过银行提供技术支持，我国各大股份银行中都有相对完善的运行系统，虽然可能会产生一些高额的管理费，但是对于资金成本来说，还是可以接受的。其次，在使用银行提供的运行系统中，还可以结合EPR管理系统，这样在很大程度上能够监督资金的使用情况，通过监督来提高资金的调动的效率，减少闲置资金的情况，通过资金的整合来达到资源的共享。
3.强化资金计划管理
对资金建立统一的管理体系，为的就是提高资金的使用效率，降低风险。对于资金使用计划的编制更是重中之重。房地產企业在全面预算的基础上，要编制完善的资金计划，当然资金计划的编制不能仅通过合同条款来进行，还需其他部门的配合，如投资部、预算部、销售部等相关部门都应参与到资金计划的编制中去，只有这样数据才具有科学性和可行性，单凭资金管理部门来编制很难达到理想的效果。对于计划的编制时间可以以三个月为期进行滚动编制，这样一来资金管理部门不但可以看到前期计划的未执行部分在后期计划中的补充，还可以了解更长时间内的资金收付款情况和可使用的现金，这就为资金的调动和使用提供了有力的帮助。另外，要对资金计划订立相关制度。以保证计划能够顺利执行。对于资金计划的执行要纳入管理层的考核中，只有这样才可以提高管理层的重视程度，才能最大程度的提高资金的使用效率。通过企业总额手段的把控，挤压出在付款计划中的水分，强化收款的落实，最大程度保证资金的有效使用率，实现企业现金流的循环，降低风险，提高经济效益。
4.完善资金回笼体制
就目前买房的付款形式来看，主要包括一次性付清、分期付款和按揭付款三种模式。对于房地产企业来讲，一次性付清全款能够更好地收回资金，是资金回笼最快的一种方法，但是这种情况少之又少。分期付款则是在合同中明确企业每一笔收款的具体时间，这种情况也能够保证企业在一定时间内收到款项，达到资金回笼的效果。按揭付款买房则是通过查询购房者的个人征信，通过其还款能力来对购房者进行评估，核实购房者的真实情况，只要没有问题才可以向银行办理按揭贷款的手续，这样也能降低企业资金回笼的风险。一旦购房者出现逾期付款的情况，企业还可以通过法律手段来冻结或者变卖其名下的房产，将变卖后的房产来对企业进行补偿，将企业的损失降到最低。
总而言之，房地产企业的资金管理对于企业自身发展有着重要的意义，企业要想长期地发展下去，就必须对资金做好规划，进行相应的预算管理。由于房地产企业开发工期长，投资数额巨大，在开发过程中或多或少会出现一些问题，为了保持企业长久的生存下去，只有不断地提高资金的有效使用，加强资金的管理，使资金的使用率达到最高，才能够为企业资金流动提供有力的保障，才可以促进企业长期稳定的发展。
参考文献：
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