栾宇恒 合肥华侨城实业发展有限公司
虽然房地产企业近年来受宏观调控政策的影响，行业整体波动较大且有持续放缓的趋势，但是基于我国国情、城镇化发展趋势以及人口基数，对于房子的需求依然处于较高水平，对于许多城市而言，房地产企业依旧是其支柱性产业，极大地贡献了财政收入、促进了城市经济发展。因此，房地产企业发展前景依旧良好，企业应当尽快调整管理模式，优化内部资金管理，提高盈利水平。但是目前许多房地产在资金管理方面还存在着资金管理制度不完善、融资模式较为单一、现金流管理不足以及资金风险频发的问题，需要不断优化，保障企业资金安全。
与之前的经济快速发展模式相比，如今的房地产行业正处于利润下滑、发展较为平缓的趋势。以往通过财务杠杆获取高额利润的盈利模式已经不再适用，企业需要借助资金管理来推动企业多元化发展，提高经济效益。房地产企业资金管理是指通过对企业资金实施合理规划、全过程控制监督以及借助科学考核体系等活动，帮助企业保障资金使用安全以及提高资金使用效率的管理方法[1]。房地产企业具有开发周期长且投资较大、涉及因素较多的特点，各个环节都离不开资金流动。因此，房地产企业的资金管理较为困难。此外，房地产企业的资金管理呈现出阶段性特点，以期房交易为例，企业可以通过销售回款的形式进行再生产，实现资金良性循环的目的。但是此种模式财务杠杆较大，进一步加剧了房地产企业资金管理困难程度。
(一)防范企业各类经营风险
实施资金管理工作，帮助房地产企业防范各类风险[2]。其一，对于企业由于单一化筹资所面临的筹资风险，资金管理借助金融工具，多样化企业的融资渠道。同时，借助资金管理预算体系避免企业盲目融资给企业带来的不利影响，降低原有的筹资成本以及筹资风险。其二，资金使用风险，房地产企业在购置土地时花费了大量资金，导致企业内部流动资金较少。借助资金管理将企业内部资金进行集中化管理，增强资金在企业内部的流通性，避免出现分散式资金管理造成的资金闲置现象。其三，资金回笼风险。近年来，国家出台了不少复苏房地产业务的政策，购房者贷款利率持续下调。在买方市场占优的情况下，许多采用长期贷款分期购买支付方式的客户采取公积金组合贷和银行择优比较等方式延迟了贷款的发放，使得企业资金回笼周期拉长、风险变大。资金管理通过部门之间相互合作，将业务人员与资金回笼相挂钩等方式逐渐加快企业资金回笼。
(二)提升部门之间协作能力
房地产企业的部门设计层级较多，且分布地理位置较广，部门之间各自为政的问题较为突出。借助资金管理可以将部门之间进行有效对接，以资金流动为媒介，建立内部财务信息沟通机制，掌握各部门的资金使用情况。同时，增强企业的资金管理意识，将资金管理战略意识融入人员工作中，使得工作人员更加关注项目以及企业的整体效益而不是个人业绩，从而促进企业战略目标实现。
(一)资金管理制度不够完善
在国家政策的推动下，许多房地产企业都开始实施资金管理改革，制定了新的资金管理制度，但是由于管理精细化不足且缺乏战略层面的统筹规划，管理收效甚微。预算管理作为企业实施精细化管理的主要工具，能为企业资金管理提供明确方向，将企业战略目标分解至季度目标、月度目标最终实现长远目标[3]。但是部分房地产企业并没有形成科学的资金预算管理体系，造成费用支出较高。具体来说，一些房地产企业盲目拓展市场，资金使用缺乏规划控制，资金预算计划与项目实际执行偏差较大，导致资金管理困难。此外，在资金使用过程中缺乏科学的审批流程且项目执行过程中监督缺失，对于资金预算结果与预算计划分析不足，隐藏风险无法及时发现，造成错误二次发生致使原有资金投入回报率较低，给企业带来经济损失。
(二)企业融资模式较为单一
房地产企业的资金来源主要有三种渠道：企业自有资金、银行贷款以及渠道融资。由于行业具有特性，许多房地产企业的融资方式较为单一，对银行贷款依赖程度较高[4]，大部分企业选择银行贷款进行扩大再投资，金融市场也没有建立二级市场，导致企业承担高额负债，个别企业甚至冒进对土地款采取前端融资等方式。主要原因是房价过高对居民的消费支出构成挤出效应，给我国宏观经济发展带来隐患，为了促进经济体良性循环，国家对房地产行业发布了房企融资“三道红线”等政策，尤其是红档、黄档的房地产企业融资渠道在很大程度上受到限制，企业融资困难，具体如下表1 所示：
从上表1 可以明显得出，近年来我国企业的资产负债率长期处于较高的水平，由2014 年77%的负债率上升至2020 年80.7%。企业面临较大的财务风险与财务费用，偿债能力较低，过高的负债比例使得企业的融资能力较差。
其二，企业项目负责人员与企业的资金管理目标不一致，导致企业很多决策难以执行。许多业务人员为了提高自身业绩往往做出一些损害企业经济利益的行为使得企业的声誉受损。如个别项目的事业部/项目部在无法取得银行授信和总部财务资助的情况下违规采取开具商票、保理、供应链融资等方式满足眼前的工程建设资金需要，极容易出现供应商、材料商未来的兑付风险，对企业造成损失。
(三)现金流管理相对薄弱
由于高利润率导致房地产企业不断扩张，行业内部已经达到趋于饱和的状态，企业利润遭到严重挤压。据统计，近年倒闭的房地产企业中将近九成是因为资金链断裂，可以说现金流是企业存活的关键。房地产企业相比于传统行业涉及资金投入较多且周期较长，不确定因素较大，企业现金流管理更为重要。然而，一些房地产企业内部并没有形成一套完善的现金流管理体系，现金流监管不足，使得企业现金流管理困难。此外，房地产企业的现金流管理意识相对薄弱，对于现金流管理基础建设资金、人力投入不足，没有专门的资金管理组织机构，企业内部财务人员专业素质良莠不齐，内部财务人员配置较少。个别中小房地产企业涉及现金流的岗位仅有出纳岗位，日常主要工作的核算主要涉及现金的基础工作，无法针对企业的现金流问题提出良好的解决方案，导致企业现金流管理存在缺陷。
(四)企业资金风险管理不足
在房地产开发阶段，企业往往以土地为抵押物向银行申请贷款，但是由于开发周期较长，企业容易在销售预期前还款能力不足，存在银行拍卖抵押物的风险。在房地产销售阶段，企业的售价以及销售量可能与预期相差较大，销售款回笼较慢且数额较小，给企业带来较大的财务风险。风险管理实施步骤为风险识别、风险评估、风险控制以及制定风险管理最佳技术。但是一些房地产对于资金风险管理并没有形成一套完善的管理体系，企业内部资金使用风险敞口较大，缺乏风险预警机制，无法及时对风险进行识别，往往在风险结果显露时，花费企业较大的资金实施补救措施。
(一)健全资金管理制度，构建资金预算管理体系，加强总部司库管理
首先，制定与企业战略目标发展相一致的资金预算目标。在预算计划执行时提高一线业务人员的参与度，避免预算计划与实际相差较大。其次，在资金预算计划执行中重点关注融资计划、投资计划以及投资回报情况等，对于偏离计划较大的项目，及时向相关负责人反映，避免时间过长对企业造成严重损失。在资金预算执行过程中制定严格的预算审批制度，避免资金随意支出。第三，加强预算分析。将原有的资金事后分析转为事前预测分析以及事中过程分析，明确资金使用的回报率，促进资金精细化管理。最后，要把银行账户、票据管理、资金结算等操作类业务和资金集中、债务融资等运营类业务作为司库管理的重点，纳入信息系统，固化管理要求、规范操作流程，实现穿透监测。
以北京市某房地产企业的资金预算管理为例，作为我国房地产的大型企业，自2018 年起，在资金管理中坚持“先申请—再开会—再计划－最后决策”的管理流程。先申请是指企业的业务开支必须制定资金预算目标；
再开会是指由公司财务资金部统一收集，相关领导开会商讨；
再计划是指企业财务部门以及资金申请人员联合制定资金预算计划；
最后决策是指经相关一系列的流程审批之后方可以下放资金，进一步决策。在执行资金预算管理过程中该企业始终以严要求贯穿于项目资金预算、资金收付的全过程，进一步确保企业资金链稳定。
(二)拓宽企业融资渠道，建立多层次多渠道融资体系
1.拓宽融资渠道
其一，银行贷款作为房地产企业的主要融资方式，在日常经营活动中企业应当与银行维持良好关系，避免呆账发生影响企业信用，造成资金周转困难。其二，在政府政策的约束下，表内银行贷款困难加大，房地产企业应当主动调整企业的债务结构，使用开发贷款来降低财务费用。其三，尽快创建的新的融资渠道，合理使用各项金融工具。比如，可以采取海外发债、房地产投资基金等形式的融资方式，使用金融工具，多样化融资渠道，优化内部产业结构，降低企业的融资风险。
2.加快资金回笼
其一，加快销售签约，例如，在付款方式的选择上尽量选择多期付款方式；
其二，优化收款流程。销售款回笼需要企业内部各个部门共同合作完成，因此，业务部门、财务部门以及法务部门之间要提高沟通频率。同时将资金回笼与个人绩效相联系，促进人员积极性来加快企业资金回笼。其三，加快银行按揭的办理。可以调动中介机构同时在贷款优先的情况下，引进多家银行展开竞争。
(三)优化企业投资决策，优化企业现金流管理体系
房地产企业应加强工程项目的可行性研究，对于投资项目收集技术信息以及经济层面的信息，对于大型项目，企业可以选择与其他企业共同开发，转移部分风险。此外，优化现金流管理体系，对现金流进行全过程管控。首先，建立专门的现金流管理小组，明确各个人员的岗位职责。从独立核算岗位到高层管理，配备充足的人员确保现金流管理工作顺利进行。其次，基于环境分析明确企业现金流管理的关键点，在保证全面性的前提下确保关键环节的现金流安全。最后，充分发挥现金流量表的作用，借助财务指标分析优化企业现金流管理。通过招募专业人员或者加强内部财务人员的知识培训，提高人员的财务分析能力，优化财务报表的编制能力，对企业经营性现金流、投资型现金流以及筹资性现金流分别分析。
(四)加强资金风险管理，建立风险预警机制
首先，设置风险预警指标。基于房地产企业的特征，应当通固定资产投资占银行贷款的比重和固定资产投资占房地产投资的比重来设置风险预警指标，同时，时刻关注行业内部的政府政策变化，建立有效的风险监测机制，提前采取风险识别措施，针对不同类型的风险制定不同的解决方案。其次，加强财务内部控制，实行项目成本动态化管控对企业内部运营情况实施监管。合理分配企业的资产负债分配，增加企业自有资金的持有量。最后，加强企业资金审计。从原有的分散式审计转化为垂直管理，由高层领导直接领导审计部门，聘用专业的审计人员提高审计在企业内部地位。
综上所述，在房地产行业集中化加剧的背景下，快速抢占市场份额依旧是企业最主要的发展方向，在资金有限的前提下，只有借助资金管理，利用合理的财务杠杆驱动企业资金周转，推动企业规模化扩张，才能为推动企业发展保驾护航。因此，企业应当完善内部资金管理预算体系、拓宽企业融资渠道等措施，帮助企业优化内部资金管理，促进房地产企业均衡发展。■
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