张易和
燕京大学是20世纪中国高等教育史上的重要篇章，其校园充分采用中国传统建筑特色，中西合璧，深刻影响了今日北京大学的面貌。学者们已对燕大校园建设过程，以及建筑师茂飞(Henry K. Murphy)的个人事迹进行了详实考述(1)郭伟杰《筑业中国：1914—1935 亨利·茂飞在华二十年》，卢伟、冷天译，文化发展出版社2022年版。唐克扬《从废园到燕园》，广西师范大学出版社2021年版。。然而，在燕大建筑史上还有一不应忽视的重要侧面，即教职工住宅区的建设。今日北京大学地界内，燕南园、燕东园、朗润园、镜春园(以及鸣鹤园)、蔚秀园，实际上皆是燕京大学为教职工住宅区购置的地块。如果没有这些区域，北京大学的北界恐怕便不在圆明园路，而在未名湖畔了。更何况，燕南园直到“文革”以前，始终作为燕大、北大高级教师的住宅区，有着“大师之园”的美誉，成为今日北大校园的重要历史遗产保护区域；
其中住宅楼外观参差有别，中西兼备，更拥有很强的文化交流意涵。
学界目前对于燕大住宅区的研究，基本只征引了中文史料，论述重点在教师们的居住体验，或文物保护层面，而对于住宅区的设计、分配、建设、改造过程，多有模糊不清之处(2)参见李辰《民国前期北京高校洋教员居住区研究——以燕京大学燕东园、燕南园为中心》，载于《北京史学》2018年第2期。唐克扬：《燕南园：历史深处的大师之园》，载于《中国民族博览》2022年第13期。宋伊琳、阮可欣等《校园文化遗产保护的社区参与途径——以北京大学燕南园景观保护项目为例》，载于《自然与文化遗产研究》2023年第1期。此外，关于燕京大学、北京大学校景与校史的著作，对住宅区建设皆有简单提及，此处不赘。。笔者将试图通过系统梳理耶鲁大学图书馆所藏燕京大学英文档案，真正厘清燕大各住宅区乃至每一栋住宅楼自身的建设历史，解释其“中西参半”格局的形成过程。
本研究旨趣尚不限于此。深入探析燕大教职工住宅的建设历程，会发现在那些“形而上”的文化维度之外，还有太多“形而下”的现实纠结，包括人事纷争、经费筹措、乱世之中的自保考量，等等。校领导、托事部、建筑师与教师群体处于复杂的互动之中，分歧乃至冲突不断。甚至连燕京大学引以为豪的“中西平等”原则，在经济困难之时，也曾有所变动。校方如何协调各方现实利益、化解矛盾，并争取外界资金支持，更是燕大住宅区以至整个学校建设成功的关键因素。本文亦将就此加以揭示。
燕京大学自1919年起开始新校园的设计与建设工作，住宅区规划同步展开。至1926年秋季正式迁入新址时，已拥有约37座教师住宅。其中，燕东园建成住宅19座，燕南园建成住宅6座；
朗润园亦改造出12座教师住宅。早期建设的住宅楼以西式洋楼为主。此过程并非一帆风顺，接连发生住宅形制“中西之争”、建筑师人事之争以及住房政策之争，各方纠纷不断。其中的决定性因素，当属校方所聘建筑师希尔(HenryE. Hill)的专业水准，以及司徒雷登主持推行的住房分配政策。
茂飞于1919年底制订的校园总体规划中，教师住宅皆为西式风格(3)“Revised Program of Requirements of the New Group of Buildings for Peking University”，December 24，1919，United Board for Christian Higher Education in Asia (UBCHEA)Archives，Record Group 11，Box345，Folder5291，Yale Divinity Library.，主要是出于节省经费的考虑。然而，1922年5月，位于纽约的燕大托事部提出要求：“采用改良过的中式住宅外观，除非有足够多的树把西式住宅遮挡住，或者与校园隔开。”(4)North to Gibb，May 18，1922，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box331，Folder5064.在燕大的制度架构下，托事部拥有最高决策权，校方必须遵照其指示。自此，燕大住宅区设计思路发生重要转变，开始将中式外观的住宅作为工作重心。应该注意的是，托事部此举并非单纯出自文化理念，其实也有很实际的考量——“中式住宅可能比西式住宅更容易筹款。”(5)Gibb to North，July 21，1922，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box331，Folder5064.燕京大学校园建设的主要经费来自美国社会各界捐款，而相比经典西式建筑，富有的美国捐款人“对中国风格的器物格外痴迷”。[1]56-57托事部要求住宅全部改为中式，显然是为了便于募捐。
然而，住宅区建筑师人选却出现问题，导致中式住宅设计工作进展不顺畅。虽然负责主校园的建筑师茂飞拥有丰富的中式建筑设计经验，工作进展迅速，但他拒绝承担住宅区的设计工作，表示自己“对此并无兴趣，也不会同意做这么大比例的额外工作(想必大学不会为此付款)。”(6)Gibb to North，July 31，1922，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box331，Folder5064.由此，在校园已经开工之际，教师住宅却迟迟找不到建筑师，俨然成为“最紧迫的问题之一”。茂飞态度轻慢、要价过高，也引起校方和托事部不满。
由此，1921年10月起，燕大基建部门另聘美国建筑师希尔设计教师住宅(7)North to Stuart，October 10，1921，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box353，Folder5444.。希尔时年58岁，从事建筑业已超过35年，拥有丰富的教堂、学校、大型住宅楼的设计经验，对于建筑设计和装饰尤为擅长(8)Gibb to the Finance Committee，August 18，1921，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box336，Folder5139.；
到校后，他展现出极高的工作热情，迅速起草多份西式住宅建筑方案，对中式住宅也展开研究和设计工作。主持基建部的教师代表翟伯(Jonh McGregor Gibb)在致托事部的报告中，毫不掩饰对希尔的好感：“他是最热情、最有责任心的人，而且拥有巨大的艺术上的能力。”(9)Gibb to North，July 31，1922，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box331，Folder5064.
希尔毫无疑问是优秀的建筑师，但他此前从未到过中国，对于中式住宅设计更是毫无经验，因此面对托事部的要求感到困难重重。他认为，传统中式住宅在结构与采光方面存在严重限制，导致无法设计两层以上的楼房，房屋安排也不符合西方人的生活习惯(10)Hill to Trustees of Peking University，July 11，1922，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box336，Folder5139.。经过反复研究，希尔终于拿出单层中式平房设计图，却存在显而易见的缺陷——造价大幅膨胀。以HC与NC型两种由西式住宅修改而来的中式建筑方案为例，其造价分别高达中国国币1万与1.5万元，相较西式风格的原版溢价超过30%，(11)Gibb to North，July 12，1922，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box331，Folder5064.这显然并不正常。
上述消息传到教职工中间，迅速引发相当一部分人对中式住宅的抵制风潮。他们很反对消耗大笔经费仅仅用于打造中式风格的外观，宁可把钱花到更为实用的地方。翟伯向纽约托事部汇报如下：
那部分反对的教师想法很坚定，就是不要中式外观的住宅。他们不认为面积很小的两层楼设计成中式风格会美观。他们还认为这样会花更多钱，有此等闲钱宁可建设最经济的西式住宅，把钱花到改善生活设施上去，例如增加一个浴室，或铺设硬木地板。(12)Gibb to North，December 18，1922，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box331，Folder5066.
与此同时，对于校方限制自己权势耿耿于怀的茂飞，也就建筑造价问题向希尔发起猛烈抨击：“如果按照希尔的设计图，将会需要花费数千美元来表达中式特征，虽然本身做的还算好看，但我们已经掌握了用远更为经济的、适应中式风格的手段来达到效果的方法。”(13)Murphy to Stuart，August 9，1922，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box345，Folder5293.
很显然，此时如果改任茂飞设计中式住宅，必然能压低造价，平息教师们的不满情绪。但是，翟伯与司徒雷登皆对茂飞成见在胸，不愿对其过度依赖。翟伯力言希尔工作热忱、技术过硬，若将其辞退，则茂飞的公司必然漫天要价(14)Gibb to North，December12，1922，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box331，Folder5066.；
司徒雷登亦致函托事部，提出进一步扩大希尔的职权范围，以换取他全力“推进教师住宅建设”(15)Stuart to North，August 12，1922，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box353，Folder5446.。由此，希尔在燕大继续工作近一年之久，直到1923年8月希尔辞职前，教师住宅设计工作皆由其主持。据笔者不完全统计，希尔在任期间为燕大起草的住宅设计方案，仅正式提交给校方的就超过22种。(16)Gibb to North，January 23，1923，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box331，Folder5067.燕东园、燕南园至少有12所住宅采用了希尔的设计方案，或以其方案为基础，分别是：燕东园23号、26号、29号、36号、42号采用方案E；
27号采用方案N；
30号采用方案EA，这是由方案E衍生而来的；
32、39号仿照燕南60号，采用方案X；
燕南园53号，采用方案W；
燕南园60、64号采用方案X(17)“Additions to New York Residence Estimates dated Dec.9 1925”，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box332，Folder5079.。可见，既往研究将燕南园等教师住宅区的设计全部归功于茂飞[2]，并不符合史实。
值得注意的是，希尔的设计得到采用者，皆为西式住宅方案；
其虽提供了多种中式住宅的设计方案，却无一付诸实施，可见它们并不成熟。由于校方不愿更换建筑师人选，教师们又对希尔的中式住宅设计感到不满，学校领导层决定不再遵照托事部的要求统一建设中式住宅，而是将住宅样式的选择权交给教师个人。1922年底，校方向托事部报告教师反对中式住宅设计的同时，即提出“教师们应当被允许从土地与建设委员会以及托事部批准的房屋设计方案中做出选择”，校方将据此在每人分得的住宅地块上建设相应型号的房屋。同时还讨论了住宅地块的分配办法，指出或是按照年资排序先后挑选，或是完全随机分配(18)Gibb to North，December 18，1922，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box331，Folder5066.。此举显然得到教师们的欢迎，一些人甚至“相当长时间地围着希尔先生”，对自己的住宅方案提出各类改进要求。(19)Gibb to North，March 26，1923，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box331，Folder5068.总体而言，司徒雷登为代表的校方向教师们放权之举，虽然不无违背托事部政策，却很大程度上提升了教师们的满意度，对于稳定教师队伍很有帮助。
在解决总体规划和分配政策之后，校方还面临着住宅区的选址问题。燕大校园主体部分的地块在1920年10月即已购置，但周边土地各有其主，住宅用地迟迟未能购定。翟伯向托事部报告了其中的纠结：当时，校园北面有民国前总统徐世昌的私家花园(其命名为“淀北园”，位置在今日北大未名湖以北镜春园、鸣鹤园一带)占据，司徒雷登曾专程前往天津与徐世昌协商求购，却遭到拒绝。校方也考虑过校园西侧的蔚秀园一带，但当地较为破败，平整地面费时费力。学校南侧地段(包括今日燕南园)事实上相对理想，但校方又担忧这与中国“以南为尊”的观念不合，招致“把住宅区放在比校园更加主要的位置上”的批评。由此，翟伯和司徒雷登一度试图购置圆明园南半部分作为住宅区(20)Gibb to North，August 8，1922，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box331，Folder5065.。可惜也未能成功，否则今日之北大校园必然大为扩展。1923年，燕大向载涛租用邻接校园东北角的朗润园，计划将其中建筑改造为教师住宅，构成一个独特的住宅园区。
至1924年初，校方最终敲定燕东园和燕南园两块地址，出资购置(21)Gibb to Moss，January 15，1924，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box332，Folder5071.。燕东园面积较大，约可容纳22所住宅，但距主校园稍远，须穿过成府村，步行一英里左右；
燕南园初期预计容纳12所住宅(22)“Report of the Construction Bureau made to the Board of Managers meeting”，December 6，1924，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box304，Folder4720.，虽然并非校方首选，实则紧邻校园，且地势较高，日后可谓风水宝地。至此，三大主要住宅区地址基本确定。
1924年6月至1925年中，燕东园与朗润园各楼密集投入建设。学校主管土地与基建的委员会首先批准在燕东园开工10所住宅(23)Gibb to Moss，June 27，1924，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box332，Folder5073.；
稍后，首批开工住宅数量上调至12座，并得到纽约方面的批准(24)Gibb to Moss，July 21，1924，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box332，Folder5074.，工程快速启动。1924年9月，司徒雷登又向信托事部发去急电，要求再批准开工12座住宅(25)Stuart to North，September 23，1924，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box354，Folder5452.，纽约方面仅批准了其中的一半，即6所住宅，它们于1925年2月开工(26)Stuart to North，February 14，1925，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box354，Folder5456.。朗润园的改造工程，在征得载涛本人同意后，亦同步启动。
然而，在燕东园开工后不久，托事部对住宅样式背离统一规划感到不满，住房分配政策横生枝节。上文已述，由于中式住宅设计的种种缺陷，绝大多数教师皆要求修建西式住宅，校方对此也予以尊重，不顾托事部对中式住宅的青睐。燕东园开工之时，翟伯向托事部报告，学校领导层认为应仅建设西式建筑，因为“中式庭院与西式住宅交错是不合适的”，仅计划在燕东园的西南角上安置四所中式庭院住宅(27)Gibb to North，June 24，1924，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box332，Folder5072.。托事部对此并不满意。
身居纽约的托事部成员大部分是60岁以上的老人，坚持正统基督教教义，偏向保守[1]164，因此对教师们反复争执住宅问题颇为反感。1924年11月，托事部下设财政委员会举行会议，指责教职工要求预选住宅并干涉其设计，这种行为纯属谋求“个人私利”；
若是由此引发互相嫉妒，那更是“令人厌烦的”，为此通过表决，向校方发去两条命令：其一，1925年6月30日前(亦即燕东园完工之前)，不得为任何教职工提前分配或保留住宅；
其二，燕大校方对于住宅的分配和出租计划，必须报请托事部批准。(28)Secretary of Peking University to Stuart，November 19，1924，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box354，Folder5453.这无疑是将住宅问题的决定权收归至托事部的强硬姿态，也是对教师们的限制。
然而，司徒雷登并未遵从托事部的命令，反而强烈要求维持现状，尊重教师们参与自家住宅设计的权利。他解释，很多住宅已经分配完成，既不便收回，亦不能歧视尚未得到分配的教师家庭；
而校方目前采取的分配办法亦十分合理：教师们按照职级有序排队，先后挑选自己的住宅建设地块。
司徒雷登进一步向托事部呼吁：“采取这种方式，是因为我们的教职工都是忠心耿耿的人，现在正处在薪资购买力不断缩水的窘境下，我们能用自己的力量为他们提供的补偿，就是尽可能为他们每个人都提供舒适的居住环境。”(29)Stuart to North，January 2，1925，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box354，Folder5455.当时并无航空邮件，中美之间信函往来最快也需要一个月以上时间。托事部收到司徒雷登的信件并做出回复时，已是1925年2月，此时燕东园绝大部分楼宇皆已开工，木已成舟，再要求校方改变政策、统一建设住宅实际上已无意义。虽然托事部没有一次性彻底松口，还要求司徒雷登再详细解释，但据秘书所言，他们实际上对其要求是“普遍同意”的(30)North to Stuart，February 13，1925，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box354，Folder5455.。
在排除托事部干涉后，1925年5月校方继续展开燕南园工程招标，至6月22日，燕南园最早的两栋住宅开工，而此时燕东园首批住宅已接近完工。(31)Stuart to North，June 22，1925，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box332，Folder5077.燕南园同样遵循“预先分配、自选样式”的住房政策，为教师们提供很高的自由度。1926年2月，燕南园至少7所住宅用地分配完毕(32)Stuart to North，February 23，1926，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box332，Folder5080.，纷纷开工。至当年4月，全校已拥有21座新建西式住宅楼(部分可能还在施工)，以及10座利用朗润园旧建筑改造的住宅，稍后应当还有新的住宅开工(33)Stuart to Luce，April 2，1926，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box354，Folder5462.。
这些楼宇基本上随主校园同步告成，是迎接燕大迁入新址的第一批教师住宅。借助北京大学图书馆藏1926年燕大出版物所附校园规划图，基本可以明确这些住宅楼号：燕南园51、52、53、54、59、61号，共6座；
燕东园21—31号、33—38号、40号和42号，共19座；
朗润园11—20号、12A号、20A号，共12座(34)“Plan of Yenching University”，Yenching University：Progress at Yenching，1926.北京大学图书馆藏。按，地图所示燕东园有32号而无31号。但燕东园32号1930年方开工建设，而31号1926年已经存在。因此，地图所示“32号”应为31号。。其中，燕南园、燕东园各楼皆为西式住宅(具体型号和样式详见附表)，朗润园则保留中式园林外观。
1926年秋季燕大迁校时，燕东园和朗润园大部分住宅已经告成，但燕南园尚有不小空间，成为后续新建住宅的主要地段。不难发现，住宅区规模草创阶段，托事部、校领导、教师、建筑师存在多方博弈。托事部要求采用中式设计，主要着眼点在于便于募捐；
教师们多主张改建西式外观，则是出于节省经费、提升生活品质的实用需要。受限于希尔与茂飞的人事争端，校方无法拿出高性价比的中式住宅设计方案，在不愿改易建筑师人选的情况下，司徒雷登顶住压力，打破托事部统一建设、统一分配的规定，将设计与建造住宅的主动权部分下放给教师个人，既有效调停了住宅设计上的“中西之争”，保证了建设进度，更使草创阶段的燕大得以凝聚高级别教职工的人心，用“大楼”留住了“大师”。
燕大住宅区并未与新校址同步建成。1926年迁入新址后，仍有较大规模的扩建，直到1931年左右全面竣工，形成燕东、燕南、朗润、蔚秀四个住宅园区。此过程中，中式住宅开始占据主流。大幅扩建后的燕南园，以及四个住宅区的总体格局，皆呈现明显的“中西参半”特点。这种局面同样是在多方互动中逐步形成，其中，节省经费的压力、中西生活习惯的差异，以及部分外国教师对中国文化的主动接纳，是三方面最主要的因素。
1926年中，在首批教师住宅相继竣工之时，学校却陷入空前的财政危机。一方面，此时国内北伐战争已经爆发，政治局势激烈动荡，美国捐款人对燕大前景持观望态度，导致筹款变得十分困难；
另一方面，早期建设的住宅普遍严重超支。1925年4月，托事部授权的住宅建设用款只有14.1万美金(35)Stuart to North，April 8，1925，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box332，Folder5076.，此后随着司徒雷登的要求，不断提高，到了1926年2月时，基建部给出的建筑用款预估竟达到27.2万美金，相较托事部最新授权还超出4万美金(36)Stuart to North，February 26，1926，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box354，Folder5461.。经费膨胀幅度可谓惊人。1926年8月，学校财政到了山穷水尽的地步，司徒雷登不得不承认“如果再筹不到资金，我们便无法开学”，这是学校有史以来遇到的“最为严重的风暴”(37)Stuart to North，August 24，1926，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box354，Folder5464.。直到1928年中，燕大资金都十分困难，纽约方面屡次要求暂缓建设教师住宅，甚至警告司徒雷登“我们很快就要处于靠借钱来还债的境地了。现在施工现场每一笔额外花费，都让我们想起去年(即1926年——引者注)夏秋的糟糕情况”(38)North to Stuart，May 12，1927，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box355，Folder5469.。
面对财政危机，司徒雷登并不认可托事部量入为出的要求。他认识到，继续扩建教师住宅才能为学校规模扩展奠定物质基础，进而可吸引更多的捐款：“取得的成绩越大，就越容易得到额外的赞助”[3]38。当然另一方面，司徒雷登也认为必须“在谨慎中冒险”，避免滥支经费，防止财政彻底崩坏。为此，他很注重限制新建住宅的规格和开销。
此时，中式住宅设计出现转机，造价得以大幅压低。原先负责住宅的建筑师希尔于1923年中不堪茂飞排挤而离职，校方物色接替者，于1924年5月新聘查尔斯·桑德尔(Charles Thunder)。桑德尔拥有多年在华工作、设计住宅和参与大型工程的经验，在北京有自己的工作室，甚至还能讲一些中文(39)Gibb to Moss，May 1，1924，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box332，Folder5072.，对于设计中式住宅应当更为顺手。桑德尔到任时，燕大已经财政吃紧，因此其工作重点从最开始就是设计较简易的平房，“它们被认为适合中国教师以及未结婚的教职工居住”(40)Gibb to Moss，June 27，1924，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box332，Folder5073.，这为降低住宅造价积累了经验。在其主持下，中式住宅设计方案大为改进。至1927年，燕南园建成首座小型中式住宅，即62号楼(今64号)，供中国教师李汝祺夫妇居住(41)“Unallocated Residences Suitable for Appeals for Designated Gifts”，December 27，1932，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box330，Folder5044.。该楼造价显著低于燕南园内其他6座西式别墅，即使经过一次扩建，建筑成本亦仅为国币9392元，相比之下，其他西式住宅造价大多在国币1.5万元左右，甚至有接近2万元者(详见附表)。这迅速引起司徒雷登的青睐，1927年5月，他在向托事部报告住宅建设问题时表示：
我们的教职工住宿问题上遇到了严重的困难。那些首批用特别捐款建设的西式住宅，花费普遍超过了捐款额，但仍然远远不足以容纳所有教师家庭。过去两三年中，为住房筹集更多捐款的努力全无成效，这是最令人失望的……未来我们应该只建设很少数量的此前建设的那种两层西式别墅，如果必须要建的话。因此，我推荐较简易的中式住宅，类型接近朗润园中的那些，以及为李汝祺夫妇建设的那种，它们每座只花费大约6000墨西哥银元。或者建设只有一间阁楼的平房。或许也可买下并改造几栋临近村落的房子。但无论如何，在1928年3月前批准新建或购买6座房子是必须的。在这个国家目前的艰难情况下，我们的中西教师的道德水平必须维持下去，而做到这一点的基础就是为他们的家庭提供舒适的住所。(42)Stuart to the Board of Trustees of Yenching University，July 15，1927，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box355，Folder5470.
很显然，以燕南园62号为代表的小型中式住宅既能压低成本，又可保证外形美观，不至与其他大型别墅相形见绌，显然是节省经费并提供更多住宅的良方，十分符合司徒雷登的思路。
小型中式住宅建设成功的同时，高端的大型中式庭院也被设计出来。这主要应归功于部分热爱中国文化的外国教师，特别是美国籍音乐教师、音乐学系主任范天祥(Bliss Wiant)自行设计的宅邸“范寓·忆椿庐”。范天祥之父范艾德是美国俄亥俄州牧师，于1923年去世。教区居民本有为范艾德集资兴建纪念建筑之议。范天祥当时正在美国帮助燕大筹集捐款，燕大校方顺水推舟，建议范天祥以其父“纪念寓所”为名，向亲友与教民募捐自己的住宅。
1923年8月底，范天祥已获得约1万美元认捐。[4]365-366不过，由于校方工作疏忽，未及时跟进，大量捐款未能落实；
校方还将大部分收到的捐款挪用于燕东园其他住宅的建设，导致范天祥自己的住宅迟迟未能开工(43)Garside to Wiant，November 10，1927，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box364，Folder5618.。这令范天祥十分不满，不过对燕南园建筑格局而言，反而因祸得福——范天祥最初计划建设“荷兰殖民式大屋”，但施工被拖延，不久后范天祥夫妇开始对中式住宅产生兴趣：“由于校园内的所有教学大楼都是中式建筑，所以我们尝试把忆椿庐改为中式。”范天祥夫人范敏德(MildredWiant)亲自绘制平面图，“把分为三部分的中式住宅合而为一”，又将平面图交给在北平的美国建筑师丁荫(Samuel Dean)修改润色[4]368-369。
丁荫拥有丰富的中式建筑经验，且开办有建筑学校，推荐其学生、一位“年轻的中国人”负责外立面设计和整体施工(44)Wiant to Garside，July 12，1928，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box364，Folder5618.。1927年秋，房屋正式开工，至1928年夏季完工，是为燕南园63号楼。该楼所费固然不赀，燕大校方屡次拨款填补经费缺口，不过由于建筑师水平高超、注重节约成本，最终开销控制在国币18700元左右，相比燕东园27号、燕南园51号等大型西式别墅还有所节省(45)Director of the Construction Bureau to Stuart，November 20，1928，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box355，Folder5479.各住宅楼建设开支具体数额见附表。，证明了中式庭院设计的可行性。据范天祥描述，该房屋的造型深受同事们艳羡，成为后续兴建中式住宅楼的重要参考：“他们喜见我们如何成功又巧妙地把中国建筑的精髓糅合西方家庭的实用风格。……后来，校内兴建了其他房屋，都运用了“范寓·忆椿庐”的主要建筑特色。”[4]370
至此，燕南园62号与63号，分别成为简朴与豪华两种规格的中式住宅的样板。此时，燕大已向南京国民政府注册，前景趋于明朗，在美筹款形势亦柳暗花明，特别是“收获了相当大笔为新建教师住宅提供的捐款”(46)Stuart to Garside，October 3，1928，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box355，Folder5478.，司徒雷登由此展开新一轮住宅建设规划。计划新建的10座住宅中，3座为仿照63号范天祥宅邸样式的大型中式房屋，3座为削减部分内部设施的63号样式的房屋，4座为62号李汝祺住宅样式的小型中式房屋(47)“Proposed Plan for the Solution of the Problem of Additional Faculty Residences”，August 1928，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box355，Folder5476.。可见校方的建设重心完全转向中式住宅。
1928—1929年，燕南园住宅建设进入小高潮，新建住宅确实以中式为主。1928年9月，两座造型相近的小型中式住宅竣工(48)Garside to Stuart and Galt，October 24，1928，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box355，Folder5478.，此即55、56号(49)“Unallocated Residences Suitable for Appeals for Designated Gifts”，December 27，1932，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box330，Folder5044.]。1929年4月，女校开始筹建两套教工住宅，即燕南园57、58号，这是将燕东园30号售与男校进行的交换(50)Garside to Lee，March 1，1929，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box339，Folder5184.。当年7月，在桑美德等教师的监工下，57号楼率先完工；
12月，58号楼亦告成。两套住宅合计造价达到28000银元，大约相当于1.4万美元(51)Yenching University Board of Managers：“Annual Report of the Grounds and Buildings Committee”，June 20，1931，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box302，Folder4701.，考虑到它们是多人共用，这个花费相对低廉。此外，为新婚的吴文藻、冰心夫妇建设的60号楼(今66号)，以及黄宪儒家居住的64号楼(今60号)，也于1929年落成。这两栋楼造型相似，皆为二层西式住宅，规模相对较小，造价在每栋1万银元左右。黄宪儒本有意建造中式住宅，但由于报价过高，经过校方做工作，同意改建与吴文藻家类似的房屋(52)“Minutes of the Executive Committee of the Grounds and Buildings Committee”，May 10，1929，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box302，Folder4700.。1930年春，托事部再度拨款2.5万美金用于新建住宅，燕南园新建一座中式小楼，即65号(今59号)；
燕东园新建三座两层的西式住宅(53)Yenching University Board of Managers：“Annual Report of the Grounds and Buildings Committee”，June 21，1930，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box302，Folder4701.，即32、39、41号，其中，32、39号是与燕南60、64号同类的小型洋楼，41号则规模较大(54)“Minutes of the Executive Committee of the Grounds and Buildings Committee”，May 21，1930，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box302，Folder4700.。同年，新闻系主任聂士芬利用稍早前在美国堪萨斯城等地筹集到的捐款，自费兴修中式宅邸一所(55)Vernon Nash，“Historical Statement Concerning the Department of Journalism”，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box316，Folder4837.，此即燕南园66号。该住宅规格颇高，应当很大程度上参考了范天祥住宅的设计。聂士芬对此十分满意，据其描述，“这是一种中西合璧的风格，起居室在房屋一翼的正南端，一个大卧室(看上去像个睡眠门廊，因为有很多窗户)在另一翼的正南端。餐厅，书房和卧室在中间部分。……两个在两翼尽头的屋子都三面有窗。”(56)Nashto Garside，September 9，1930，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box345，Folder5300.可见西方教师对中式住宅结构的接纳。至此，燕南园、燕东园建设用地已经完全用尽，燕京大学最主要的两个住宅区宣告落成。
在燕南园新建的中式住宅中，供女校教职工使用的57、58号应当再稍加论述。它们是合体的中式院落，每座可容纳三位教师集体居住。其设计方案的诞生，既出自节约经费的考量，也照顾了中西生活习惯的差异。两住宅规划之初，正值1927年燕大财政极为紧张之时。燕大虽然实行中外教师一律平等的原则，但面对经费困难的现实，校方也不得不做些灵活变通。司徒雷登在致副校长路思义的密信中表示：“抹平种族差距这件事是有些复杂的，因为中国教师们习惯与他人共同居住，并且希望能在享受同等的温暖和服务的同时，在住所里吃中式伙食。这加剧了管家的负担，并增加了每个人分摊的伙食成本。”为此，司徒雷登建议接受女校负责人费宾闺臣(Alice Frame)的主张，“建造一系列中式的小型单元，每个单元中都包含一位教师自己的卧室和厨房等等，把它们布置在同一个院子里，让大家可以在愿意时共同生活。这样的房子应当造价相对低廉，只要有一个或更多外国教师能住在里面，就不会显得我们歧视中国人。”(57)Stuart to Luce，October 29，1926，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box355，Folder5465.由此可见，校方确实有意降低以中国教师为主的住宅楼规格，以节省经费；
不过，中西方生活习惯差异也是重要的考虑因素——中国教师吃中餐，平日喜欢邻里间走动；
外国教师的伙食则一般以西餐为主，注重个人隐私。如果双方聚居在同一栋西式洋房中，恐怕日常生活节奏上不无枘凿之处；
而如果按照中式四合院设计，则每位教师可以分得独立的生活空间，同时又共享庭院，有彼此交流和活动的公共场所。事实上，不少外国教师都曾在57、58号楼中居住，后来出任燕大女部主任的美国教师桑美德(Margaret Speer)更是亲自监工，投入很大精力和热情(58)Murray S. Frame to the Chairman of the Finance Committee，October 29，1929，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box339，Folder5184.。可见中式庭院结构对于中外教师和谐共处、中西居住习惯的调和，也有很大帮助，受到相当普遍的欢迎。
至1931年初，美国已进入“大萧条”时期，托事部致信司徒雷登，对学校规模的激进扩张表示不满：“两年前财政委员会发出警报之后，学校的扩张还是太快了”，其首要表现就是“年复一年地不断兴建住宅楼”，这导致学校已经债台高筑，为此要求暂停基础设施建设，就现有规模提升办学质量(59)Stuart’s correspondence，January 10，1931，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box356，Folder5492.。司徒雷登仍未服从托事部的约束。就在当年，校方又拟向前清摄政王载沣购置蔚秀园，“以为教职员居住之需”(60)《本校购买蔚秀园》，《燕京大学校刊》第4卷第15期，1931年12月18日，第1版。，司徒雷登要求托事部授权动用5000美金。托事部认为当时经济状况过于困难，对此并未批准(61)Garside to Stuart，December 18，1931，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box357，Folder5495.，而校方依然于当年12月完成“产价两交”，燕大由此再增一片住宅区。当然，蔚秀园购置后改扩建幅度不大，据侯仁之先生描述，园内树木茂密、湖山成片，还有荷塘稻田，“只是中央一区，是园内主要建筑所在地的后院”[5]89。至全面抗战爆发后不久，燕大附属中学迁入其中，住宅全数迁出(详见下节)，故蔚秀园在燕大时期应当并非主要的住宅区。
1927—1930年间，住宅区的主要扩建集中于燕南园。司徒雷登在沉重的财政压力下，仍坚持扩建住宅区，同时以新型中式住宅压缩成本；
范天祥、聂士芬等热爱中国文化的西方教师，也在探索更高规格的中式庭院建筑。由此，燕南园内形成中式住宅的建设高潮——新建住宅10座，其中中式住宅8座，西式住宅2座；
加上1926年前竣工的西式住宅6座，两类住宅正好数量持平。在燕南园以外，规模最大的燕东园内皆为西式住宅；
较小的朗润园、蔚秀园为中式园林。可见，此时无论是燕南园本身，还是燕大各住宅区总体面貌，都形成了“中西参半”的格局，折射出燕大快速发展时期中西文化密切交融的境界。
1937年全面抗战爆发后，北平沦陷。燕京大学由于带有美国背景，暂时维持正常办学，直到1941年底“珍珠港事件”爆发当天被日军侵占，此四年被称为燕大的“孤岛”时期。人们多认为此期间燕大自身朝不保夕，不可能再有扩建住宅区之举，这种认识实际上并不准确——燕南园50号楼、镜春园与鸣鹤园都是在此时购置的。至于燕大校园沦陷后燕南园、燕东园等教师住宅区的遭遇，以及1949年后的住宅区改造，目前基本未有著述详细论及。相关史实值得系统梳理和还原，借此亦可管窥世事剧变之下燕京大学的命运浮沉。
全面抗战爆发之初，校园内一度人心惶惶，但随着战局进入相持阶段，校方开始认为日本侵略者不可能灭亡中国。1939年，校园建筑进行了大规模维修和粉刷，司徒雷登指出：“做出这个决定是有标志性意义的，它意味着我们敢于相信，在不久的将来，这个地方必将回到自由中国的怀抱。”(62)Stuart to the Board of Trustees，July 3，1939，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box359，Folder5538.随之，校方恢复了对住宅区建设的筹划和努力。
在“孤岛”时期，校园扩张并非完全出于发展规模的目的，有时带有安全方面的考量。日本侵略者名义上不得随意进入燕大校园，但实际上在学校周边密布眼线，甚至派出特务进行破坏与栽赃。1938年6月就曾发生过日本间谍乔装燕大学生，在燕南园偏僻之处书写抗日标语之事，大概是为日军入校搜查提供口实(63)Stuart to Secretary to the Japanese Embassy，June 15，1938，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box359，Folder5532.。1940年后，更出现一些身份可疑之人试图占据燕大校园周边地产，校方对此高度紧张，不得不抢先将地产买下，以免肘腋之患。
北京大学官网对燕南园50号楼的介绍中提及：“该建筑是20世纪50年代扩建校园时加入燕南园的，风格与园内其他建筑迥异。”(64)《文物信息·燕南园》，2019年4月8日，北京大学房地产管理部网站，网址http：//fdcb.pku.edu.cn/fwck/wwbh/wwxx_wwbh/1300862.htm，访问时间2023年8月30日。然而，仔细考察燕大档案可以发现，50号楼及其所属土地可能在1939年底便已并入燕南园。以下是时任燕大总务长的蔡一锷就此问题给纽约的详细报告：
在我们南墙里面，靠近燕南园的地方，有一块大约四分之一英亩的土地，像一个巴特利特梨一样突出在我们的地产中，茎连着我们的墙。地块上面有一座小的中国房子，居住者的职业很可疑。很多年以来，它一直是我们的眼中钉，我们一直想把它买下来。对方知道我们很着急，所以一直以为奇货可居。我们不愿付如此高价。上个秋天这块地更换了主人，新修了现代式的房子取代了原来的泥巴屋。这座新房子很高，俯瞰着我们的校园。我们比以往任何时候都更想买下它。经过长时间的谈判，我们终于以820美元的价格从新主人手中买下了它。新房子只完成了一半，我们必须再投入本地货币4498.8元才能完成。化学系的蔡先生及其同事现居于此。按12：1的比率计算，这套房子总共花了我们本地货币14328.80元或1194.06美元。……我们已将此房屋命名为50号。(65)Tsai to Evans，January 5，1940，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box361，Folder5576.
在1937年校园地图上，确实可见蔡一锷所言“巴特利梨一样”的地块，如下图红框所示。这块地产并未随燕南园主体部分购入，故而围绕校园和燕南园修建的围墙不得不绕开它，形成一个奇怪的灯泡状走向。在平日，校方购置土地时的风格充分体现了美国人的商业头脑：尽可能拖延，迫使地主降价后再行购入。不过，到北平沦陷后，情形便大不相同——这块地有如外间楔入校园的钉子，1939年秋后兴修的高层住宅(其位置如下图红色方块所示)，更像是监视校园情形的哨塔。校方出于安全考虑，不得不花高价迅速将尚未完工的房屋连带土地全部购入。由于正处战时，校方无暇新建与其他建筑风格一致的楼房，只能在原先基础上继续修建完成，作为教师住宅楼使用。这应该是燕南园50号的最初来历。
图1 燕南园50号及其所属地产位置 图片来源：《燕京大学校图》，附于燕京大学杂志部编：《燕京大学一览》，1937年6月，北京大学图书馆藏。
全面抗战时期更为重要的住宅区扩展，是淀北园的购置。该地段原属徐世昌所有，由镜春园与鸣鹤园合并而成，几乎涵盖了今日北大校园未名湖以北的主要部分，东起人文学苑，西至校园西墙。关于淀北园并入校园的过程，侯仁之先生认为，燕大虽然始终与徐世昌谈判购园，但未获成功，“1937年抗日战争爆发，事情也就这样结束了。直到新中国成立之后，镜春园才得合并于北大校园。”[5]63这大概也是以往人们的一般印象。然而事实并非如此。
早在1939年6月，徐世昌去世便给谈判形势带来转机。此前徐世昌拒绝出售淀北园，主要是因为“这里是由小皇帝赐予他的”，情感上难割舍。徐世昌去世后，其后人有债在身，急于出售地产以筹措资金。正值此时，日本势力开始觊觎此园，更迫使司徒雷登迅速拍板抢购。1940年6月司徒雷登向纽约报告淀北园已经购定：“两周以前，出现了另一个潜在的买主，他的种族关系你可以猜得到。我们现在也没猜透他们的真正动机是什么，但不论如何，我们觉得如果不采取自我保护措施的话，后果是灾难性的。因此，在有影响力的朋友帮助，以及他们一家(徐世昌家族——引者注)的支持下，最终达成了前述购买协议。”(66)Stuart to Garside，June 4，1940，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box360，Folder5542.当然，在特殊背景下，校方不得不付出金钱上的额外代价。原先开价2000美元，在可疑竞买人出现后，购置费竟被抬高到3000美元，还要付出中国货币3000元的中介费。
淀北园确实有效解决了住宅难题。此时正值燕大附属中学迁入蔚秀园，原先居住在那里的教师需要迁出，同时教师队伍自身也在扩大，住房问题颇为紧张(67)“Senior Middle School to Open September 6”，The Yenching News，September 1，1940，p.1.。新园林的地界正可解燃眉之急，不过此前徐世昌已“将殿宇楼房拆去十分之八九”[5]63，校方不得不砍伐园区树木，就地取材，将园内剩余建筑改建为住宅楼。工程进展颇为顺利，司徒雷登就此报告托事部：“令人惊叹的是，园内破败的老建筑正以如此之快的速度被改造成宜居甚至是迷人的家园。美丽的环境同时也在一定程度上弥补了现代设施上的不足。”(68)Stuart to the Board of Trustees，September 23，1940，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box360，Folder5542.据当时估计，镜春园的建筑至少可以容纳四组教师住宅单元(69)Stuart to the Board of Trustees，July 4，1940，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box360，Folder5542.。当然需指出的是，由于战时改造幅度不大，镜春园的空间尚未得到充分利用，容纳的教工住宅数量比较少。大部分从蔚秀园迁出的教职工是搬去校外的海淀镇居住，只有少部分得以迁入镜春园(70)“Senior Middle School to Open September 6”，The Yenching News，September 1，1940，p.1.。至战后的1948年初，镜春园至少有75、76、79、80、81、82号楼可作为教师住宅使用(71)“Faculty Residence Directory”，February 27，1948，北京大学档案馆藏，档号YJ1950009。。
从此，主校区、朗润园、镜春园(包括鸣鹤园)连为一片，今日北大未名湖以北的校园地图定型。可见，即使在“孤岛”时期，燕大住宅区仍未停止扩建。然而，这种局面很快被日军彻底打碎。
1941年12月8日，几乎与偷袭珍珠港同时，大批日军侵入燕大校园，拘捕司徒雷登在内多名师生。校园被占领，所有中国教师都被逐出。仍在校的外籍教师被强迫迁入燕南园集中居住，困守八个月之久。1942年中，这些外国教师又被日军赶出燕南园，送入山东潍县集中营，燕大彻底沦陷，燕南园、燕东园分别被用作日军家属院和伪“华北综合研究所”宿舍。(72)“The Triumphant Return”，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box376，Folder5725.多数住宅遭到严重破坏，有些甚至面目全非。由于日本人习惯烧软煤，几乎所有住宅墙壁上都蒙上了厚厚的黑色煤灰；
很多住宅地板被军人穿的钉鞋损毁；
家具更是损失严重。(73)“Yenching Students Endure Hunger and Cold in Eager Quest for Higher Education”，The Yenching News (U. S. edition)，November 1947，p.2.47、58、64号楼内部结构被彻底改变，几乎已完全无法辨认；
燕南园中心位置还建了一个外观丑陋的澡堂(74)“The Triumphant Return”，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box376，Folder5725.。据战后统计，全校83座住宅皆存在不同程度的损坏，其中45座损毁严重。几乎所有住宅都需要外立面维修、重新粉刷；
门窗、水、电、炉灶、暖气等设备也都需要修理更换(75)“A Report of the Damage Done to Yenching University by the Japanese after almost Four Years of Occupation”，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box376，Folder5727.。仅住宅自身维修翻新，以及更换门窗两项费用就高达27000美元，这还不包括水电暖等维修难度更大的项目(76)“Rehabilitation Objectives”，September 1947，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box377，Folder5734.。沦陷时期之劫难，可见一斑。
抗战胜利后，燕大迅速接收了校园与住宅区，于1945年秋季即在北平开学，教学活动与建筑抢修工程并行不悖。1945-1946年，优先进行了燕东园、燕南园的维修，朗润园与镜春园暂不启用。由于1942年后燕大迁往成都，各住宅楼多已无主，此时校方进行了有效期一年的住宅临时分配。至1946年3月，燕南园除51、53号改建为女生宿舍，57、58号留给女校外，已经全部住满；
燕东园亦已有9户入住(77)Tsai to Sailer，March 22，1946，北京大学档案馆藏，档号YJ1946011。。当年春季，朗润园、镜春园大部分住宅已经投入使用(或当年秋季即将投入使用)，朗润园更是新增了4套住宅，即15A、16A、18A、19A号，皆由旧有园林建筑改造而来；
镜春园可用住宅达到6套(75、76、79-82号)，较战时应当也有新增(78)“Faculty Residence Available 1946-7”，北京大学档案馆藏，档号YJ1946011。。同时，燕南园似乎进行了楼号调整(79)校方提供的表格中，燕南园59号被标注为“原65号”。“Faculty Residence Available 1946-7”，北京大学档案馆藏，档号YJ1946011。。当今燕南园的新楼号，或许即启用于此时。直到1948年2月，燕东、燕南、朗润、镜春四个住宅园区基本整修齐备，校方组织进行了正式住宅分配(80)“Faculty Residence Directory”，February 27，1948，北京大学档案馆藏，档号YJ1950009。。这次分配结果本应是长期性的，不过此时距离北平解放已经时日无多，仅一年半以后，燕大便开始教工住宅分割工程。
中华人民共和国成立后，燕大开始大规模扩招。1950年秋季学期，招生人数达到1100人，而原有宿舍只能容纳800人。与扩招相应，教员数量也有所增加，加之有权分配住房的教职工范围扩大，住房面临严重紧张局面。时任校长陆志韦向纽约方面报告：“所有较大些的住宅都必须改造，以容纳两个家庭。”(81)“A Letter，Dated 28 June 1950，from Dr. C. W. Luh Yenching University”，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box377，Folder5737.当年六月底，学校住房委员会即制订了住宅分割和重新分配办法：所有面积在3000平方英尺以上、可以分割者皆应分割；
教职工根据底薪、年资、家庭人口计算积分，按积分排名，顺序选房。(82)《住宅委员会通知第二号》，1950年7月5日，北京大学档案馆藏，档号YJ1950009。经过勘测，住房委员会决定了具体进行分割的楼号和办法(83)《住宅委员会通知第四号》，1950年7月27日，北京大学档案馆藏，档号YJ1950009。：23、26、27、29、30、36、41、42号，共八所住宅横分，即分成上下两部分；
22、24、28、31、33、34、37、51、52、54、61，共十一所住宅竖分为左右两部分；
另有5、8、62、158号以及蒋家胡同2号五所平房根据自身结构酌情分割。分割后的各房屋面积统计如下：
表1 1950年7月拟分割住宅面积表
很难说教师们对住房分割的实际想法如何。陆志韦给纽约方面的报告中说：“分割住房的必然性意味着代价以及难过的情绪。但像我们部分人之前那样，住在如此奢侈的、带有现代设施和昂贵花园的豪宅里面，在当今多少有点不现实。不管这场巨大的社会主义实验的结果如何，有一点是可以肯定的，那就是接下来要过苦日子了。苦日子同时也意味着噪音、打扰、各种琐事、和其他同样易怒的人挤在很近的距离内居住。”接下来，他评论说，这也是“再教育”的一个过程，相比共产党员们极低的收入，教师们的生活质量仍然较高，因此，“总体而言，我们是高兴的，大部分知识分子甚至感到前所未有的高兴。”(84)“A Letter，Dated 28 June 1950，from Dr. C. W. Luh Yenching University”，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box377，Folder5737.这应当在一定程度上说出了教师们的实际担忧，但很难说代表了多大比例的真实想法。有教师对燕大的变动态度积极，如左翼教授夏仁德表示：“把一些较大的房子改成两到三间公寓，这样就可以容纳更多的教师、员工以及工友家庭。简朴和节俭是当今的美德。”(85)“A Letter From Mrs. Sailer - Yenching University”，May 1，1950，UBCHEA Archives，Record Group 11，Box351，Folder5396.却也有教师对此感到抵触，如范天祥便坚持自己的63号宅邸“不能受到损害”，住房委员会决定将其作为个案特殊处理，未做分割，但要求安排一位学生入住范天祥的客房。范天祥十分介意这位学生的中共党员身份，“我们肯定她是来监视我们和影响我们的佣人。”[4]373当然，教师们对此看法如何，在当时的时代背景下，似乎已无关轻重，何况不久后，燕大的外籍教师尽数离开；
至1952年，燕京大学自身也不复存在了。1950年中的住宅分割工程，大概是燕京大学为今日北大校园留下的最后一笔“遗产”。
附表：燕南园、燕东园、朗润园各住宅情况
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